2020年以來(lái)，不少租客、房東開始通過(guò)投訴、曝光等多種形式維權(quán)，向青客討要租金，并質(zhì)疑其已出現(xiàn)資金鏈斷裂。

杭州租客小李于2019年9月入住青客公寓，卻沒(méi)想到在二月房東找上門來(lái)說(shuō)，青客2020年以來(lái)一直沒(méi)有支付房租，并在四月將小李趕出了合租房，且更換了門鎖。

小李被迫找到青客的業(yè)務(wù)員，對(duì)方給出兩個(gè)選擇，一是換房，但是新的合同仍會(huì)繼續(xù)現(xiàn)在的租金貸到今年9月;二是主動(dòng)申請(qǐng)退房，這樣一來(lái)押金不退。

“如果我們主動(dòng)申請(qǐng)退房，青客業(yè)務(wù)員告訴我們有55%的幾率可以退房和退租金貸。”小李告訴獵云網(wǎng)，簽合同時(shí)還辦理了華瑞銀行租金貸貸款，這樣可以每月減少近200元的租金支出。但是小李申請(qǐng)了退房之后，溝通的工作人員又開始表示租金貸和退房因疫情影響暫時(shí)無(wú)法處理。

現(xiàn)在無(wú)處安身的小李仍然一直在還租金貸的費(fèi)用，總計(jì)近萬(wàn)元。小李表示，并不想青客退還押金，只想解決租金貸的問(wèn)題，其身邊一起維權(quán)的杭州租戶就有200人。

租客糾紛不止，租金貸問(wèn)題不斷

據(jù)公開資料顯示，青客隸屬于上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營(yíng)管理股份有限公司。2014年11月5日注冊(cè)成立后，已在上海、杭州、蘇州、南京、武漢等城市擁有近10萬(wàn)套房源，其中在上海擁有超6萬(wàn)間的房源。

據(jù)啟信寶顯示，從注冊(cè)成立起，上海青客公寓就官司纏身，所涉及的裁判文書82件，53起為合同糾紛，其中過(guò)去一年合同糾紛為24起，且上海青客公寓均為被告。雖然糾紛不斷，但青客公寓還是一路走向了IPO，并在2019年成為“長(zhǎng)租公寓第一股”。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》報(bào)道，截至2019年9月30日，青客公寓與11家金融機(jī)構(gòu)合作，其中包括華瑞銀行、網(wǎng)商銀行等民營(yíng)銀行，有65.40%的租金使用租金貸支付，年利率在4.35%到8.60%之間的未償還本金為7.57億元，有16.50%的租客正在申請(qǐng)租金貸。租客辦理租房貸后，銀行會(huì)一次性將租賃期的所產(chǎn)生的房租支付給青客，青客則按月或按季度將租金支付給房東。

青客公寓在年報(bào)中披露，“租金貸”形成的預(yù)付租金收入是其流動(dòng)負(fù)債的主要構(gòu)成部分。如果租戶提前退租，青客公寓需承擔(dān)一次性退還貸款的責(zé)任。

業(yè)內(nèi)人士表示，長(zhǎng)租公寓租金貸引起的問(wèn)題其實(shí)一直都有，但是沒(méi)有爆發(fā)，但這個(gè)模式是有一定問(wèn)題的，需要一直拿房并一直保持出租。一直拿房則導(dǎo)致給房東的租金越來(lái)越高，但是租客的房租卻又提不上來(lái)。這個(gè)租房差導(dǎo)致的虧損是顯而易見(jiàn)的。

高速增長(zhǎng)背后，青客公寓難以避免“以虧損換市場(chǎng)”的業(yè)內(nèi)通病。據(jù)長(zhǎng)江商報(bào)報(bào)道，青客公寓2017年、2018年、2019年前6個(gè)月凈虧損分別為2.45億元、4.99億元、3.73億元。兩年半的時(shí)間累計(jì)虧損11.17億元。截止到2019年6月底，青客公寓的總資產(chǎn)20.3億元，總負(fù)債則達(dá)27億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)133%，已達(dá)到“資不抵債”。

早在2018年9月，青客租金貸就引起了上海市住建委、房管局的注意，官方成立的檢查組約談了包括上海青客公寓在內(nèi)的16家代理經(jīng)租企業(yè)，其中租房貸情況被重點(diǎn)詢問(wèn)。

另外，2019年3·15期間，上海青客公寓還因房租難退、收費(fèi)不透明被上海市工商部門曝光。

到現(xiàn)如今2020年新冠期間，房東趕人的情況加劇，租客被迫退房，卻依然無(wú)法擺脫租金貸的問(wèn)題。

對(duì)此，北京市京師律師事務(wù)所律師孟博表示，在“租金貸”中，涉及多個(gè)法律關(guān)系。包括中介(“二房東”)與房主之間的房屋租賃法律關(guān)系;中介與承租人之間的轉(zhuǎn)租法律關(guān)系;承租人與金融平臺(tái)之間的貸款法律關(guān)系等。前兩個(gè)法律關(guān)系出現(xiàn)問(wèn)題，或者解除后，第三個(gè)法律關(guān)系并不當(dāng)然解除。因此，中介對(duì)房主違約后，承租人除了可能要面臨“無(wú)家可歸”的局面外，還得按期向金融機(jī)構(gòu)償還貸款。此模式下，承租人維權(quán)成本相當(dāng)高。

獵云網(wǎng)撥打了青客網(wǎng)站的看房熱線，發(fā)現(xiàn)杭州青客租房的業(yè)務(wù)仍在正常進(jìn)行，接線員表示只要申請(qǐng)退房，就可以按照正常流程進(jìn)行退房和退租金貸，不存在拖欠的問(wèn)題。

家住上海的青客租客小王也跟獵云網(wǎng)表示，最近隔壁的次臥看房的人很多，周五一天就來(lái)了3個(gè)，都是因?yàn)闊o(wú)法退押金同時(shí)青客也沒(méi)支付房東房租而被掃地出門，無(wú)奈選擇換房的租客。據(jù)了解，換房的上海租客如果成功入住青客的其他房源，押金不退的情況下押金可以抵扣新入住的房間房費(fèi)。

針對(duì)近期的投訴糾紛，青客在其官方訂閱號(hào)表示：“針對(duì)之前小部分房東、租客的合同糾紛，爭(zhēng)取在3個(gè)月內(nèi)逐步恢復(fù)正常。”

“根據(jù)承租人反映的情況和相關(guān)報(bào)道的描述來(lái)看，目前承租人的困境主要是由于中介機(jī)構(gòu)連續(xù)拖欠房主租金，引發(fā)房主收房所致。可見(jiàn)，在這場(chǎng)糾紛中，中介可能負(fù)有更多責(zé)任。”孟博律師對(duì)獵云網(wǎng)表示。

截至獵云網(wǎng)發(fā)稿前，小李表示，就在上周四青客解除了他的租房合同，但是貸款仍還在處理之中。青客的工作人員對(duì)小李表示，貸款暫時(shí)不會(huì)取消，但是青客將會(huì)代為支付，但具體何時(shí)青客開始代付目前還尚不可知。

長(zhǎng)租公寓精細(xì)化運(yùn)營(yíng)是關(guān)鍵，租客則需提防“月付”

業(yè)內(nèi)人士表示，租金貸表面看是風(fēng)險(xiǎn)控制能力弱，本質(zhì)是精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力的缺失。

公寓生意的本質(zhì)是賺差價(jià)，盡可能低的收房，做好產(chǎn)品和服務(wù)，租出去，賺中間差價(jià)。團(tuán)隊(duì)摳細(xì)節(jié)的能力決定了利潤(rùn)的高低。但這幾年的快速發(fā)展，導(dǎo)致部分公寓運(yùn)營(yíng)商偏離了生意的本質(zhì)，不惜高額成本收房和獲取發(fā)展資金，結(jié)果導(dǎo)致資金鏈斷裂。

“大家對(duì)租金貸的定義也不一樣。本身租客要租房，需要資金來(lái)支付房租，這是剛需，跟貸款買車買房的性質(zhì)沒(méi)有區(qū)別，但演變成了惡意誘導(dǎo)甚至在租客不知情的情況下簽訂一筆貸款合同，性質(zhì)就完全變了。”

因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱，租客往往無(wú)法判斷出租方的經(jīng)營(yíng)能力，一切以雙方簽訂的合同為準(zhǔn)，要仔細(xì)看清楚每個(gè)合同條款，盡量不要一次性支付超過(guò)3個(gè)月以上的租金。同時(shí)也需要當(dāng)心那種所為的“月付”，實(shí)際上是租金貸的本質(zhì)。

蘑菇租房聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平表示，在目前形勢(shì)下，公寓經(jīng)營(yíng)方對(duì)外，需要加強(qiáng)跟業(yè)主談判的能力，找租客談租客的能力，做產(chǎn)品定位的能力，做好租后客戶服務(wù)的能力;對(duì)內(nèi)，需要提升運(yùn)營(yíng)效率、人效率比才能從保障成本上的下降，確保穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。

對(duì)于已陷入租金貸糾紛的租戶，孟博律師表示，承租人可以通過(guò)協(xié)商或者訴訟方式，要求中介機(jī)構(gòu)返還剩余租期的“租金”。此外，承租人還需提升辨別能力，在處理各項(xiàng)事宜時(shí)，不要因輕信中介所謂“承諾”，而做出不利于自己的選擇。(記者 蛋總)