在無錫五批次土地掛牌中，濱湖區(qū)梁溪河板塊掛牌2幅宅地，即大成村A地塊和大成村B地塊，這兩幅地塊起拍樓面價(jià)分別為17397元/㎡、17843元/㎡，限價(jià)樓面價(jià)分別為20006元/㎡、20520元/㎡。

這兩幅地塊預(yù)計(jì)將于9月20日競(jìng)拍，具體地塊質(zhì)素如何呢？一起來看看。

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(資料圖片僅供參考)

地塊具體解析

XDG-2023-51號(hào)地塊

濱湖區(qū)梁清路與孫蔣路交叉口東南側(cè)

地塊位置：濱湖區(qū)梁清路與孫蔣路交叉口東南側(cè)

出讓面積：33605.2㎡

土地用途：居住用地

容積率：1.0-2.0

起拍樓面價(jià)：17397元/㎡

上限樓面價(jià)：20006元/㎡

起拍總價(jià)：116924萬元

建筑限高：住宅建筑≥12層，且≤18層

XDG-2023-52號(hào)地塊

濱湖區(qū)孫蔣路與仙蠡路交叉口東北側(cè)

地塊位置：濱湖區(qū)孫蔣路與仙蠡路交叉口東北側(cè)

出讓面積：31387.3㎡

土地用途：居住用地

容積率：1.0-1.8

起拍樓面價(jià)：17843元/㎡

上限樓面價(jià)：20520元/㎡

起拍總價(jià)：100809萬元

建筑限高：住宅建筑≥12層，且≤18層

這兩幅地塊相鄰，均位于濱湖區(qū)梁溪河板塊，也是城市更新的重點(diǎn)區(qū)域。

商業(yè)方面，地塊周邊有萬達(dá)廣場(chǎng)、運(yùn)河外灘、湖濱商業(yè)街等成熟配套，生活方便；

交通方面，地塊周邊有地鐵2號(hào)線大王基站，且地塊周邊有梁清路、梁溪路、運(yùn)河西路等城市主干道，交通便捷；

教育配套方面，周邊有青山高級(jí)中學(xué)、育英實(shí)驗(yàn)小學(xué)、蠡橋小學(xué)等，教育氛圍濃厚。

此外 ，地塊距離錫惠公園、惠山古鎮(zhèn)等休閑配套距離較近。

整體而言，大成村A、B地塊是中心城區(qū)質(zhì)素較高的住宅地塊，周邊交通、商業(yè)、教育等配套完善，且人居氛圍濃厚，地塊具備較高的開發(fā)潛力。

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地塊開發(fā)價(jià)值

作為無錫發(fā)展較早的中心城區(qū)，河埒口背山面水的地段優(yōu)勢(shì)疊加完善的配套資源，土地資源日益減少，區(qū)域價(jià)值不斷被夯實(shí)。

1. 土地市場(chǎng)

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，近五年來，梁溪河板塊累計(jì)出讓3幅宅地。

其中2020年的郁巷地塊，成交樓面價(jià)為19542元/㎡，溢價(jià)率高達(dá)44.81%；

2022年位于濱湖區(qū)梁清路與鴻橋路交叉口西北側(cè)地塊，成交樓面價(jià)達(dá)17500元/㎡。

從土地成交現(xiàn)狀來看，2019年和2023年梁溪河板塊土地市場(chǎng)斷供；2020年-2022年，土地成交建面呈現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)，隨著土地資源的逐漸減少，梁溪河板塊的土地價(jià)值不斷攀升。

2. 新房、二手房市場(chǎng)

由于梁溪河板塊近5年來土地市場(chǎng)斷供，5年僅成交3幅宅地，且其中1幅宅地也是2022年底剛剛出讓的，所以目前，梁溪河板塊新房庫存僅9.52萬方，板塊內(nèi)新房市場(chǎng)僅2個(gè)項(xiàng)目在售。

信達(dá)督府天承，在售118-168㎡裝修小高層，170-235㎡疊墅房源，最新成交均價(jià)為31838元/㎡；

金地華著，在售110㎡、128㎡裝修高層，以及142㎡、151㎡裝修多層，最新成交均價(jià)為29017元/㎡；

周邊較新的二手房有華潤(rùn)悅府、中城譽(yù)品，均位于地塊北側(cè)。

據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，其中華潤(rùn)悅府最新掛牌均價(jià)為25011元/㎡，最近一次成交為7月12日，建面約169.07㎡的高層房源成交均價(jià)為24576元/㎡；

中城譽(yù)品最新掛牌均價(jià)為22816元/㎡，最近一次成交為8月5日，建面約87.3㎡的高層房源成交均價(jià)為24055元/㎡。

整體而言，地塊周邊在售新房項(xiàng)目不多，距離項(xiàng)目較近的就是金地華著，項(xiàng)目體量較小，預(yù)計(jì)待該地塊開盤入市，按照正常去化流速，金地華著項(xiàng)目基本處于銷售尾聲；項(xiàng)目周邊二手房較多，但基本都是高層產(chǎn)品，與該地塊產(chǎn)品定位差異較大。

作為無錫中心城區(qū)重要的板塊，周邊配套齊全，人居氛圍濃厚，該板塊品質(zhì)改善需求旺盛，未來或?qū)㈦S著河埒口城市更新的步伐而不斷增加。

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地塊建設(shè)要求

兩幅地塊相鄰，且土地出讓金、建設(shè)期限、建筑限高等部分要求相同。

1. 土地出讓金

第一期：50%，自簽訂出讓合同之日起一個(gè)月內(nèi)支付；

第二期：50%，自簽訂出讓合同之日起四個(gè)月內(nèi)支付。

2. 建設(shè)期限

自交地之日起 12 個(gè)月內(nèi)開工，自開工之日起36個(gè)月內(nèi)竣工。

3. 建筑限高

住宅建筑≥12層，且≤18層

4. 其他要求

地塊要求現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，以淺色系為主，淡雅建筑色彩；

住宅建筑外墻主體宜采用一體板、石材或同等品質(zhì)材料。

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總結(jié)

綜合來看，梁溪河板塊配套完善，發(fā)展較為成熟，再加上河埒口城市更新的不斷提升，該板塊品質(zhì)改善需求旺盛。從土地價(jià)值和新房市場(chǎng)來看，大成村A、B地塊前景可觀。

值得注意的是，今年2月的城市推介會(huì)上，濱湖區(qū)政府與上海旌茂置業(yè)有限公司簽訂了關(guān)于《大成村A、B塊戰(zhàn)略合作協(xié)議》。那么，該幅地塊是否已被提前鎖定呢？讓我們拭目以待。

注：本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)立場(chǎng)，供參考。