“金九銀十”前夕，房地產(chǎn)行業(yè)迎來政策密集期。

【資料圖】

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，1-7月，全國已有超百省市 （縣）優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，出臺調(diào)控措施超360次。7月共有33省市（縣）出臺政策42條，政策頻次趨穩(wěn)。8月，一線城市北京、上海、廣州、深圳均相繼釋放積極信號，相關(guān)細(xì)則有望落地。

政策利好下，地產(chǎn)股強勢反彈，多只股票走出復(fù)蘇行情。7月，A股漲幅最大的股票為金科股份（000656）（000656.SZ），累計漲幅達(dá)108.11%。此外，榮盛發(fā)展（002146）（002146.SZ）漲幅也達(dá)79.22%。

政策持續(xù)落地的背景下，房地產(chǎn)市場是否將啟動上升趨勢？房地產(chǎn)企業(yè)將如何抓住機遇？購房者又應(yīng)如何應(yīng)對？

8月8日，東方證券首席經(jīng)濟學(xué)家邵宇在2023年博鰲房地產(chǎn)論壇，接受了等多家媒體采訪。

當(dāng)記者問及現(xiàn)在是否為市場底部、是否建議一二線城市年輕人入手買房時，邵宇表示，不好判斷現(xiàn)在是否為市場底部，但建議年輕人謹(jǐn)慎點。

“如果一二線城市的年輕人一開始去買大房子，按照市場價格去買的話肯定有壓力。因為可能要把上下幾輩的積蓄都要用進(jìn)去，加杠桿。那么，這個行為對于年輕人來說風(fēng)險還是比較大的，可以再看一看?！鄙塾钪赋?。

面對市場變化，邵宇認(rèn)為此輪復(fù)蘇需要等待的時間比想象中的更長一點，要有更多耐心。房地產(chǎn)行業(yè)肯定不會消失，但玩家和玩法將有極大不同。只有適應(yīng)變化的企業(yè)才能繼續(xù)存活并且繁榮下去。最終能生存下來的企業(yè)并不是最強的，而是最能適應(yīng)的。

應(yīng)保持耐心

問題：今年年初，房地產(chǎn)市場有較好的表現(xiàn)。但進(jìn)入5月，市場發(fā)展趨向平穩(wěn)。你怎么看待這種現(xiàn)象？

邵宇：年初的話市場比較強勁兩個原因。首先，因為防疫政策調(diào)整，商務(wù)出行的恢復(fù)力度非常大。其次，去年很多刺激政策在今年第一季度有明顯釋放。

為什么復(fù)蘇速度開始慢慢放緩？因為過去3年，居民收入增長并不明顯。為應(yīng)對未來的不確定性，居民保守的情緒，也就是增加儲蓄的欲望會更強。

問題：下半年房地產(chǎn)市場是否會有所回暖？

邵宇：現(xiàn)在總體的措施在邊際上有助于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，但并不是特別強烈的刺激政策。房住不炒的邏輯沒有變化，這次復(fù)蘇需要等待的時間比以往想象中的可能要長一點，所以要有一些耐心。

問題：近期，鄭州出臺15條新政穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展。你認(rèn)為接下來會有其它城市繼續(xù)跟進(jìn)嗎？

邵宇：二線城市可能訴求會更加強一點。

適者生存

問題：未來房地產(chǎn)行業(yè)的空間在哪里？

邵宇：城鎮(zhèn)化進(jìn)程還未結(jié)束，每年有上千萬人涌進(jìn)大城市，進(jìn)來的人大部分可能是學(xué)生，現(xiàn)在的北上廣深房價過高，他們不可能買得起。

按照經(jīng)驗看，這些人進(jìn)入城市要租房，這就意味著新增的需求，可能只能通過公租房或者是租賃住房或者長租房來滿足。

這形成一個比較大的壓力，一方面，要如何維持現(xiàn)有存量房價穩(wěn)定，另一方面要讓新人能負(fù)擔(dān)得起，這其中蘊含著房地產(chǎn)發(fā)展的空間。

首先，是現(xiàn)有存量的運營管理有很大的發(fā)展空間。但是，能不能提供年輕人能夠負(fù)擔(dān)得起，又符合他們品位的住房，用哪種方式適應(yīng)現(xiàn)在的供給跟需求的變化，便形成了新的考驗。

房地產(chǎn)行業(yè)肯定不會消失，但是玩家和玩法有非常大的不同。只有適應(yīng)變化的企業(yè)，才能夠繼續(xù)存活并且繁榮下去。最終能生存下來的，并不是最強的，是最能適應(yīng)的。

問題：今年有不少房企已經(jīng)退市，還有一些企業(yè)游走在退市邊緣，這些企業(yè)未來會是面臨什么處境？

邵宇：如果在以前的周期，基本上政策出臺后，企業(yè)出了ICU就直奔KTV。但現(xiàn)在出了ICU 后，也有一段長時間的刮骨療傷。當(dāng)項目清理以后，會有一部分資產(chǎn)被并購處理。

按照交易所的規(guī)則，因為企業(yè)達(dá)不到既定的要求，自然就會退市。那么這些企業(yè)會不會回來，取決于基本面有沒有根本好轉(zhuǎn)。即便回來，跟以前也肯定完全不一樣，實控人、經(jīng)營模式、經(jīng)營內(nèi)容等會發(fā)生較大轉(zhuǎn)型跟變化。