“美元債發(fā)行下滑主要是因?yàn)槟瓿醴诺帽容^開，房企發(fā)的比較多。目前房企受制于負(fù)債率，應(yīng)該不會再增加更多發(fā)債。”4月20日，一家千億房企高級副總裁告訴時(shí)代周報(bào)記者，年初發(fā)債主要是大房企，中小房企資金狀態(tài)越來越差，后者退出地產(chǎn)江湖的速度將加速。

受海外疫情蔓延影響，房企發(fā)美元債的形勢在30天內(nèi)發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變，美元債規(guī)模降幅超九成，房企幾乎全都轉(zhuǎn)移到境內(nèi)發(fā)債。

“美元債發(fā)行下滑主要是因?yàn)槟瓿醴诺帽容^開，房企發(fā)的比較多。目前房企受制于負(fù)債率，應(yīng)該不會再增加更多發(fā)債。”4月20日，一家千億房企高級副總裁告訴時(shí)代周報(bào)記者，年初發(fā)債主要是大房企，中小房企資金狀態(tài)越來越差，后者退出地產(chǎn)江湖的速度將加速。

4月13日，權(quán)威評級機(jī)構(gòu)“聯(lián)合信用”發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，隨著海外疫情蔓延，全球經(jīng)濟(jì)面臨衰退危機(jī)，經(jīng)濟(jì)停擺造成流動性短缺、違約風(fēng)險(xiǎn)上升，包括美國在內(nèi)的世界各國在大幅降息的同時(shí)開啟量化寬松，美元流動性持續(xù)緊張。

受此沖擊，3月中下旬，中資美元債尤其是中資地產(chǎn)美元債出現(xiàn)明顯下跌。數(shù)據(jù)顯示，2020年3月，中資地產(chǎn)美元債發(fā)行金額為44.08億美元。

而截至發(fā)稿，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月房企境外發(fā)債僅一單，為旭輝控股3.82億美元的美元及港元可轉(zhuǎn)讓定期貸款融資。

4月18日，一位地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴時(shí)代周報(bào)記者，2019年到今年初，中資地產(chǎn)美元債發(fā)行審核會相對寬松，所以發(fā)行量也比較多。

他表示，目前，受益于國內(nèi)降準(zhǔn)降息的貨幣政策持續(xù)寬松，房企融資會逐漸從境外轉(zhuǎn)到境內(nèi)。

境內(nèi)發(fā)債漸多

美元債作為中資房企重要融資渠道之一，早在2012―2013年就已經(jīng)嶄露頭角。但由于2014―2016年前三季度境內(nèi)公司債“開閘”，所以中資美元債的發(fā)行量一直處于穩(wěn)中有降的階段。

但隨著房地產(chǎn)調(diào)控收緊，境內(nèi)房地產(chǎn)融資渠道受到嚴(yán)格監(jiān)管，房企紛紛“出海”融資。

聯(lián)合信用數(shù)據(jù)顯示，2017年，中資地產(chǎn)美元債發(fā)行規(guī)模迎來爆發(fā)式增長，同比增長255.92%至492.45億美元;2018―2019年，發(fā)行規(guī)模穩(wěn)中有增，分別為654.88、745.76億美元。

進(jìn)入2020年，房企發(fā)債在3個(gè)月內(nèi)跌宕起伏。

1月，為應(yīng)對2020年的債券兌付高峰及疫情帶來的不確定因素，多家房企積極通過美元債融資，聯(lián)合信用的數(shù)據(jù)顯示，單月融資規(guī)模創(chuàng)歷史新高，達(dá)170.25億美元，同比增長59.8%。

2月，國內(nèi)疫情蔓延，整體經(jīng)濟(jì)活動處于停擺階段，導(dǎo)致地產(chǎn)美元債發(fā)行量驟降，聯(lián)合信用的數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)房企共發(fā)行美元債約34.98億美元，金額環(huán)比減少近八成。

3月，全球疫情蔓延，導(dǎo)致低流動性的高收益?zhèn)豢只艗伿郏呤找娴禺a(chǎn)美元債調(diào)整幅度更為劇烈。來自聯(lián)合信用的數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)中資地產(chǎn)美元債發(fā)行金額僅為44.08億美元。

4月20日，匯生國際融資總裁黃立沖告訴時(shí)代周報(bào)記者，受制于全球國債和企業(yè)債的質(zhì)押回購市場出現(xiàn)危機(jī)，目前所有的外債以任何利率發(fā)行，都沒有足夠的吸引力，甚至很多債都出現(xiàn)打折的現(xiàn)象。

與美元債發(fā)行規(guī)模持續(xù)下滑不同，受益于國內(nèi)降準(zhǔn)降息的貨幣政策持續(xù)寬松，房企境內(nèi)發(fā)債開始增多。

據(jù)媒體綜合Wind數(shù)據(jù)報(bào)道，3月份國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模創(chuàng)下2019年以來單月新高，期內(nèi)共有118家債務(wù)主體發(fā)行境內(nèi)信用債(包括一般中期票據(jù)、一般公司債、私募債等)，合計(jì)募資規(guī)模1132.51億元，同比增長約80%，環(huán)比增長183.08%。

“目前房企融資主要是結(jié)構(gòu)上的變化，境內(nèi)發(fā)債增多，是因?yàn)閲鴥?nèi)降準(zhǔn)降息的貨幣寬松政策，以及海外疫情蔓延，影響到投資者的信心。”上述分析師告訴時(shí)代周報(bào)記者。

上述千億房企高級副總裁告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前房企融資外部環(huán)境變化不大，銀行貸款依然寬松，主要是疫情導(dǎo)致客戶到訪率下降、影響銷售和按揭貸款發(fā)放，疫情同時(shí)也導(dǎo)致工期延遲、開發(fā)開發(fā)貸放款滯后。

償債“小考”

融資結(jié)構(gòu)變化下，房企將迎來新一輪償債考驗(yàn)。

根據(jù)國泰君安研報(bào)顯示，在剔除ABS、ABN等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品后，2020年房地產(chǎn)行業(yè)信用債的償還規(guī)模共計(jì)4148億元，其中到期償還3915億元，回售233億元。

從地產(chǎn)債償還量的月度分布來看，單月的償還規(guī)模大多在300億元以上。

2019年9月償還金額達(dá)到年內(nèi)最高值，其中到期1722.15億元，回售期金額為691.5億元。

此外，2020年房企ABS到期122只，提前兌付53只，共償還446億元;房企ABN到期3只，提前兌付3只，總償還量為19億元。

國泰君安指出，考慮到回售及發(fā)行當(dāng)年到期的短融的可能，2020年總償還量將高于前值，相比2019年的到期高峰，到期壓力不減。

今年3月，新華聯(lián)控股因超10億的中期票據(jù)未能到期按約兌付，成為疫情沖擊下的債務(wù)違約首家房企。

相比境內(nèi)信用債，中資地產(chǎn)美元債2020年整體到期償付壓力尚可。

根據(jù)聯(lián)合信用數(shù)據(jù)顯示，2020年4―12月，中資地產(chǎn)美元債到期金額合計(jì)205.19億美元，其中11月到期規(guī)模較大，其余月份到期規(guī)模一般。

不過，一些此前流動性較為緊張的房企2020年將面臨美元債到期兌付，包括陽光100(4億美元)、佳源國際控股(2.25億美元)等。

聯(lián)合信用認(rèn)為，在行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)上升、投資者避險(xiǎn)情緒加重環(huán)境下，中資地產(chǎn)美元債將面臨較大困難。

并購標(biāo)的涌現(xiàn)

隨著部分房企償債壓力越來越大，現(xiàn)金流緊張的房企成為了并購的目標(biāo)。

4月20日，深圳某千億級房企一位中層告訴時(shí)代周報(bào)記者，并購來講，主要關(guān)注的是項(xiàng)目價(jià)值高不高，產(chǎn)權(quán)是否清晰干凈，并購標(biāo)的和公司的戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)契合度高不高，以及并購是否有利于提升公司利潤和市值。

近日，普華永道發(fā)布報(bào)告稱，突如其來的新冠肺炎疫情對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了較大影響，流動性承壓的部分房企將會面臨出售核心資產(chǎn)，出讓控股權(quán)以求生存的局面，而融資成本較低、運(yùn)營實(shí)力強(qiáng)的大型企業(yè)將凸顯其優(yōu)勢，有望通過收并購方式獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源。

根據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度，完成收并購較多的有恒大、萬科、融創(chuàng)，分別完成16宗、11宗、11宗。碧桂園、華潤置地、新城控股完成收并購分別為6宗、6宗、4宗。

4月以來，房企之間不乏規(guī)模型并購。

4月7日，中國奧園發(fā)布公告，披露收購京漢股份約29.99%股本的事項(xiàng)，代價(jià)為人民幣11.6億元。

4月19日，新湖中寶公告宣布，受讓其持有的上海中瀚和浙江啟豐35%股權(quán)及相應(yīng)權(quán)利和權(quán)益予綠城中國。為此，綠城需分別支付19億元和3.79億元，總交易對價(jià)合計(jì)22.79億元。

黃立沖告訴認(rèn)為，企業(yè)并購最重要的是戰(zhàn)略邏輯，并購的企業(yè)想做的一些動作在現(xiàn)實(shí)中是可行的，第二步才是謹(jǐn)慎調(diào)查，第三步就是后續(xù)整合。

但上述房企中層也提醒，并購涉及的相關(guān)稅費(fèi)比較高，且交易風(fēng)險(xiǎn)不可控，標(biāo)的含有各種“雷”，很難全部發(fā)現(xiàn)。