(資料圖)

PART 1

市場(chǎng)和房企格局不斷分化

頭部房企皆在園區(qū)和昆山核心布局

船到中流浪更急。

回首2023年上半年的蘇州樓市，呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑的態(tài)勢(shì)，二季度市場(chǎng)持續(xù)承壓。

整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化，上半年市區(qū)成交量同比上行，具備一定的韌性，四縣市則有所下滑。

有人辭官歸故里，有人星夜趕科場(chǎng)。

在克而瑞發(fā)布的2023年上半年蘇州大市房企銷(xiāo)售榜中，我們看到，同比2022年上半年，頭部房企銷(xiāo)售成績(jī)較去年同期提升較明顯，而且皆在園區(qū)核心及昆山核心有所布局。

要知道，在市場(chǎng)走冷的大環(huán)境之下，整個(gè)蘇州大市僅有這兩個(gè)區(qū)域走出獨(dú)立行情。

可見(jiàn)，在當(dāng)下的行業(yè)洗牌之際，要實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售成績(jī)的引領(lǐng)，在這兩個(gè)區(qū)域戰(zhàn)略性的布局顯得尤為關(guān)鍵。

而一家房企正是憑借戰(zhàn)略性的眼光，在昆山核心地段布局多個(gè)項(xiàng)目，并脫穎而出，這家房企就是保利置業(yè)。

其在昆山參與開(kāi)發(fā)的璀璨璟園、東望璟園自入市以來(lái)去化表現(xiàn)優(yōu)秀，成 為昆山樓市有口皆碑的熱銷(xiāo)紅盤(pán)，持續(xù)霸榜克而瑞商品住宅成交榜。

今年上半年，璀璨璟園以7.84萬(wàn)㎡的銷(xiāo)售面積問(wèn)鼎昆山，以23.24億元、486套的銷(xiāo)售表現(xiàn)獲得金額與套數(shù)榜雙榜亞軍。

得益于核心地段高品質(zhì)樓盤(pán)的熱銷(xiāo) ，在2023年上半年昆山房企銷(xiāo)售榜中，保利置業(yè)以48.09億元、18.27萬(wàn)㎡、8.69萬(wàn)㎡的成績(jī)摘得全口徑銷(xiāo)售金額和面積、權(quán)益銷(xiāo)售面積三榜冠軍。

△滑動(dòng)查看榜單

同時(shí)，它以74.98億元、31.8萬(wàn)㎡的銷(xiāo)售成績(jī)位居2023年半年度蘇州大市全口徑金額榜第六、面積榜第四。

從權(quán)益榜來(lái)看，保利置業(yè)以37.77億元、15.75萬(wàn)㎡的銷(xiāo)售成績(jī)位居權(quán)益金額榜第九、面積榜第六。

一年時(shí)間強(qiáng)勢(shì)挺進(jìn)前6，相較去年同期，全口徑金額排名躍升了17位、全口徑銷(xiāo)售面積躍升了21位！權(quán)益金額攀升了14個(gè)名次，權(quán)益面積攀升了21個(gè)名次！

眾所周知，2023年上半年樓市不斷走冷，在蘇房企業(yè)績(jī)規(guī)模同比全面下跌、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普降的態(tài)勢(shì)之下，保利置業(yè)卻實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的大跨越，這在當(dāng)下的蘇州樓市更加難得。

曾經(jīng)默默無(wú)聞的中等生一下子沖刺成尖子生，很多人或許會(huì)疑惑，這家在蘇州樓市一直保持低調(diào)的央企是如何做到的？

于是，分析師帶著一絲好奇心來(lái)重新認(rèn)識(shí)這家房企，從它近兩年來(lái)在蘇州的布局和產(chǎn)品來(lái)感受保利置業(yè)的進(jìn)階之路！

PART 2

布局決定格局

挺進(jìn)園區(qū)核心、昆山再落子

一個(gè)房企需要多長(zhǎng)時(shí)間才能了解一座城市，也許每個(gè)人都有自己的答案，但是我們必須要承認(rèn)：一家房企在一個(gè)城市深耕時(shí)間越久，越能理解并融入這座城市。

保利置業(yè)2004年進(jìn)入蘇州，是最早來(lái)蘇州的一批房企。

進(jìn)駐蘇州的近二十年里，雖然有得有失，但是其一直保持著對(duì)城市價(jià)值敏銳的洞察力，這從其近兩年在蘇州大市的布局來(lái)看，表現(xiàn)得尤為明顯。

我們知道，園區(qū)是市場(chǎng)矚目的“宇宙中心”，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，意味著“得園區(qū)者得蘇州”。

△蘇州工業(yè)園區(qū)實(shí)景圖

2023年半年度蘇州大市房企全口徑銷(xiāo)售榜TOP3房企——招商蛇口、蘇高新和建發(fā)房產(chǎn)在園區(qū)皆有所布局。

近兩年園區(qū)土地的供應(yīng)量較多，對(duì)于有實(shí)力、有野心的房企來(lái)說(shuō)意味著機(jī)會(huì)大為增加。

然而，機(jī)會(huì)只青睞于有準(zhǔn)備的人。

今年6月25日蘇州三批次土拍中，保利置業(yè)以14.82億元的成交總價(jià)斬獲園區(qū)斜塘27號(hào)地塊。

百煉成鋼，一招亮劍。

通過(guò)前幾年在外圍板塊穩(wěn)扎穩(wěn)打，保利置業(yè)在2023年上半年終于挺進(jìn)園區(qū)核心，完成了在蘇州頭部?jī)r(jià)值板塊的布局。

雖然之前在園區(qū)次核心也曾參與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但這一次是真正意義上的進(jìn)駐園區(qū)核心，這對(duì)于保利置業(yè)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)重要的里程碑事件。

其實(shí)，相較于部分激進(jìn)房企，保利置業(yè)是相對(duì)踏實(shí)穩(wěn)健的。

前幾年，隨著蘇州地價(jià)不斷上漲，加上現(xiàn)房、封頂銷(xiāo)售限制、需資質(zhì)、禁馬甲、限資金，在蘇州拿地開(kāi)發(fā)變得難上艱難。

在這樣的大環(huán)境下，保利置業(yè)開(kāi)始另辟蹊徑、更換打法——不通過(guò)傳統(tǒng)的招拍掛方式拿地，通過(guò)小股操盤(pán)、合作開(kāi)發(fā)等模式。

這種開(kāi)發(fā)模式以合作共贏為前提，避免了招拍掛方式拉高地價(jià)，直接降低了資金成本，也降低了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，各取所長(zhǎng)，讓產(chǎn)品品質(zhì)也得到保證。

近兩年，它繼續(xù)在縫隙中積極尋求機(jī)會(huì)。

去年4月，以36595 萬(wàn)元的成交總價(jià)摘得常熟虹橋片區(qū)泰山北路以東、淮河路以北地塊，落子常熟虹橋片區(qū)。

一直以來(lái)常熟樓市在四縣市中穩(wěn)健性和去化表現(xiàn)一般，不被房企看好，甚至是很多房企“放棄”了的城市，而保利置業(yè)卻以獨(dú)到的眼光積極布局。

它精研常熟高端改善的居住需求，打造的瓏悅居，產(chǎn)品為7F毛坯洋房，共182套房源，全盤(pán)僅有一個(gè)戶型，即建面約143㎡ 3+1房戶型，迎合區(qū)域內(nèi)高改客戶的居住需求，市場(chǎng)認(rèn)可度較高。

項(xiàng)目自去年10月23日首開(kāi)即罄， 成為2022年常熟樓市現(xiàn)象級(jí)的熱銷(xiāo)紅盤(pán)。

去年四季度常熟樓市的銷(xiāo)售表現(xiàn)較為低迷，瓏悅居的熱銷(xiāo)當(dāng)然離不開(kāi)其地段和產(chǎn)品力的賦能，可見(jiàn)保利置業(yè)精準(zhǔn)的拿地眼光和產(chǎn)品打造能力。

瓏悅居作為其在常熟的獨(dú)立開(kāi)發(fā)第一個(gè)作品，讓保利置業(yè)的品牌在常熟樓市落地生根。

在今年5月22日昆山首場(chǎng)土拍中，以12.57億元的成交總價(jià)斬獲昆山核心景王路地塊，成交樓面價(jià)13625元/㎡，溢價(jià)率14.98%，讓行業(yè)內(nèi)外再次為之側(cè)目。

該地塊經(jīng)過(guò)40輪激烈報(bào)價(jià)最終進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，我們?cè)僖淮慰吹搅怂酆竦膶?shí)力和那么一點(diǎn)“鴻運(yùn)當(dāng)頭”。

縱觀近幾年來(lái)的蘇州土地市場(chǎng)，想在核心地段拿地是非常艱難的，能在兩個(gè)月內(nèi)接連落子核心區(qū)域，這背后折射出的是保利置業(yè)的實(shí)力和篤定，以及深耕長(zhǎng)三角、扎根大蘇州的信心和決心。

我們回頭看它在近兩年來(lái)每一次拿地踩點(diǎn)都十 分精準(zhǔn)，其在園區(qū)、昆山核心布局，增加土地儲(chǔ)備，開(kāi)始逆勢(shì)擴(kuò)張。

PART 3

好產(chǎn)品才有市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)

保利置業(yè)在產(chǎn)品端不斷精進(jìn)

在這個(gè)產(chǎn)品導(dǎo)向的時(shí)代，只有好產(chǎn)品才能擁有市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)。

近年來(lái)，蘇州樓市一些非核心倒掛盤(pán)熱銷(xiāo)的主要原因皆是產(chǎn)品的勝利。

產(chǎn)品還是房企立足之本，特別是在一家房企剛進(jìn)入城市的時(shí)候，帶著差異化、引領(lǐng)性的產(chǎn)品，往往是撕開(kāi)市場(chǎng)突破口的利器，讓品牌扎根。

而持續(xù)追求產(chǎn)品的精進(jìn)，則能為房企贏得長(zhǎng)遠(yuǎn)的未來(lái)。

保利置業(yè)就是這么做的。

它在昆山城中板塊和招商聯(lián)合打造的紅盤(pán)璀璨璟園，憑借產(chǎn)品主義的不變初心，用硬核產(chǎn)品力迎合了昆山高端改善的居住需求，可以說(shuō)是昆山品質(zhì)改善的標(biāo)桿項(xiàng)目。

整個(gè)社區(qū)以洋房和小高層產(chǎn)品為主，主力戶型為建面約130-200㎡，四房起步，每一個(gè)戶型都是多飄窗、寬景陽(yáng)臺(tái)、大面寬、帶浴缸、步入式衣帽間的主臥套房，把功能性和尺度感做到均好。

在室內(nèi)精裝配置上，清一色的國(guó)際一線品牌，日本東芝中央空調(diào)、德國(guó)菲斯曼地暖、科勒衛(wèi)浴、西門(mén)子廚具等，保證了豪宅的品質(zhì)感和居住的舒適度。

在社區(qū)打造方面，項(xiàng)目結(jié)合多個(gè)蘇州園林景觀元素，形成“一帶、三心、五軸、多組團(tuán)”的整體景觀布局，同時(shí)打造了室外會(huì)客廳、樂(lè)玩天地、長(zhǎng)者樂(lè)園、活力地帶等全齡段的活動(dòng)空間，可滿足業(yè)主的多元需求，豐富鄰里社交。

強(qiáng)產(chǎn)品力賦能之下，璀璨璟園3月首開(kāi)當(dāng)天勁銷(xiāo)20億，成為了昆山樓市炙手可熱的明星樓盤(pán)之一。

PART 4

結(jié) 語(yǔ)

我們復(fù)盤(pán)保利置業(yè)的布局歷程，也在解讀一個(gè)深耕型房企的崛起密碼。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)洗牌背景之下，保利置業(yè)在逆市中堅(jiān)守并實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的大突破，銷(xiāo)售成績(jī)?cè)谔K州大市排名實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)躍升，當(dāng)然離不開(kāi)其頗具戰(zhàn)略性眼光的布局和長(zhǎng)期穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)。

它堅(jiān)守初心、修煉內(nèi)功，保持良好的盈利和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從不激進(jìn)拿地打“無(wú)準(zhǔn)備的仗”，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，潛心做房地產(chǎn)市場(chǎng)中的“馬拉松式”選手。

隨著園區(qū)斜塘項(xiàng)目、昆山景王路項(xiàng)目的入市，保利置業(yè)將在2023年下半年迎來(lái)高光時(shí)刻。

當(dāng)前信心比黃金更重要的蘇州樓市，正需要真正的實(shí)力房企發(fā)聲、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目發(fā)力！

滄海橫流，方顯英雄本色。

毋庸置疑的是，憑借著布局及產(chǎn)品打造上的持續(xù)精進(jìn)，保利置業(yè)已然成為了今年蘇州樓市的逆市破局者。

本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表 所在企業(yè)立場(chǎng)，供參考

引用數(shù)據(jù)及觀點(diǎn)請(qǐng)注明來(lái)源：克而瑞蘇州房產(chǎn)測(cè)評(píng)（cricfjsz）

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