房屋征收，根據(jù)房屋所占用的土地性質(zhì)，分為國有土地上房屋征收和集體土地上房屋征收。適用的法律也是不同的，集體土地上房屋征收更多的是適用《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定。而國有土地上房屋征收則主要根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定來進(jìn)行。楹庭律師提醒各位企業(yè)主對(duì)于國有土地上房屋征收要特別注意以下這六條規(guī)定。

1、關(guān)于明確界定公共利益的范圍的問題。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，市、縣級(jí)主管部門作出房屋征收決定，必須以為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要為前提，并以列舉的方式對(duì)公共利益進(jìn)行了界定，明確了因公共利益征收的范圍，征收房屋、征收城市房屋必須基于公共利益的需要。

(資料圖)

就我國的具體國情而言，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、國家現(xiàn)代化的必然趨勢(shì)。符合廣大人民群眾的根本利益，是公共利益的重要方面。2004年我國憲法修正案為保護(hù)公民個(gè)人合法的私有財(cái)產(chǎn)，規(guī)定只能基于公共利益的需要并依照法律程序才能進(jìn)行征收或者征用。這標(biāo)志著公共利益征收與商業(yè)開發(fā)征收混為一談的拆遷模式已經(jīng)成為歷史。

2、關(guān)于征收過程的程序化，強(qiáng)調(diào)尊重被征收人的意愿。征收程序是規(guī)范行政機(jī)關(guān)征收行為、維護(hù)被征收人合法權(quán)益，促使行政機(jī)關(guān)做好群眾工作的重要保障。征收補(bǔ)償條例提高了對(duì)征收補(bǔ)償方案的公眾參與度，征收補(bǔ)償方案應(yīng)征求公眾的意見。多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)組織聽證會(huì)并修改方案。修改方案被列入條例是對(duì)被征收人權(quán)益的尊重，也是突破。

行政機(jī)關(guān)作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)行政部門常務(wù)會(huì)討論決定。被征收房屋的調(diào)查結(jié)果和分戶補(bǔ)償情況應(yīng)當(dāng)公布。被征收人對(duì)征收決定和補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟，審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)審計(jì)。

征收補(bǔ)償條例比較強(qiáng)調(diào)民眾的參與。征收和補(bǔ)償涉及到了幾個(gè)環(huán)節(jié)：

作出征收決定要不要征收，如果做了征收決定以后，就是怎么補(bǔ)償，什么標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，補(bǔ)償里面老百姓能不能參與。這幾個(gè)環(huán)節(jié)里面，實(shí)際上條例都規(guī)定了老百姓的參與，尤其是利害關(guān)系人的參與，征收補(bǔ)償條例為規(guī)范行政機(jī)關(guān)的征收行為，維護(hù)被征收人合法權(quán)益提供了重要的保障。

3、明確了征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。房屋征收中應(yīng)該給予多少補(bǔ)償是人們最為關(guān)注的問題，也是矛盾的激發(fā)點(diǎn)。直接關(guān)系人民群眾的切身利益，而且搬遷引發(fā)的矛盾大多集中在征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償是否公平上。征收補(bǔ)償條例規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

需要特別注意的是征收補(bǔ)償條例明確補(bǔ)償?shù)臅r(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，時(shí)間是房屋征收決定公告之日，標(biāo)準(zhǔn)是不低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)。

4、以市場(chǎng)價(jià)作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，使得被征收人的基本利益得到了保障，這不僅包括對(duì)被征收的房屋的補(bǔ)償，也包括對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償。大體上可以確保被征收人的居住條件有改善，生活水平不下降。

那么，楹庭律師認(rèn)為，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人給予公平的補(bǔ)償。對(duì)被征收房屋的補(bǔ)償應(yīng)參照就近區(qū)域的區(qū)位價(jià)以及就近區(qū)域的新建商品房的價(jià)格，以被征收人在房屋被征收后居住條件和生活質(zhì)量不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障為標(biāo)準(zhǔn)。

5、被征收人協(xié)商選定評(píng)估機(jī)構(gòu)。在過去大多數(shù)情況下，房屋價(jià)值的評(píng)估都是由行政機(jī)關(guān)指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，或者由開發(fā)商和被征收人共同協(xié)商決定。有的甚至是由開發(fā)商指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)，所以許多被征收人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)不信任，被征收人沒有選擇權(quán)。

征收補(bǔ)償條例規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定。協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。這就極大地維護(hù)了被征收人的權(quán)益，有利于房屋評(píng)估的公平公正，這樣打破了以往一家評(píng)估的局面，從根本上轉(zhuǎn)變錯(cuò)估、漏估、少估等明知有誤又無法改變的不公平現(xiàn)象，促使更貼近實(shí)際，更公平、更具有科學(xué)性。

6、征收房屋應(yīng)先補(bǔ)償后搬遷。拆遷條例沒有明確規(guī)定先補(bǔ)償后搬遷的原則，征收補(bǔ)償條例則明確了實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償后搬遷，并進(jìn)一步明確作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)足額到位，專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ谩?/p>

對(duì)于之前由建設(shè)單位執(zhí)行補(bǔ)償容易出現(xiàn)推諉、拖欠等不負(fù)責(zé)任的情況，征收補(bǔ)償條例明確現(xiàn)在由行政機(jī)關(guān)替代建設(shè)單位，行政機(jī)關(guān)也需要滿足這個(gè)要求，以保證在搬遷前補(bǔ)償?shù)轿弧Ｓ尚姓C(jī)關(guān)發(fā)放補(bǔ)償款，可以增加公信力，使被征收人安心、放心，也便于依法征收的順利進(jìn)行。

在遇到類似問題的時(shí)候，可以及時(shí)地向?qū)I(yè)的律師團(tuán)隊(duì)尋求幫助，律師會(huì)根據(jù)法律規(guī)定、地方政策、相關(guān)部門的文件通知以及相關(guān)的案件判例等維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。也可以向我們咨詢，行政糾紛當(dāng)然要找北京楹庭律師。我們會(huì)根據(jù)法律法規(guī)規(guī)章的規(guī)定，以及地方政策規(guī)范性文件的規(guī)定、相關(guān)案例的規(guī)定，結(jié)合案件的一些事實(shí)證據(jù)給出詳細(xì)的法律意見，制定初步的維權(quán)方案。運(yùn)用法律知識(shí)與主管部門協(xié)商談判，爭(zhēng)取獲得公平、滿意地解決方案。

本文法律知識(shí)并不代表其法律建議，如遇同類問題應(yīng)當(dāng)具體分析。