房屋意外事件屢見不鮮： 自建房倒塌、燃?xì)獗ㄊ軗p、違規(guī)裝修破壞結(jié)構(gòu)，還有住房面臨日益老化。 如何讓房屋也能“老有所依，財(cái)有所?！笔艿皆絹碓蕉嗟闹匾暋?/p>

近日，住建部部長(zhǎng)倪虹與中國(guó)銀行交流時(shí)指出，要“探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障”；兩天后，倪虹在最新撰文中再提“研究建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)三項(xiàng)制度”。事實(shí)上，在2022年長(zhǎng)沙自建房坍塌事故后，房屋養(yǎng)老金制度在多個(gè)場(chǎng)合屢被提及，監(jiān)管部門相關(guān)表態(tài)愈發(fā)密集。

(相關(guān)資料圖)

如何理解房屋養(yǎng)老金制度？資金從哪兒來，又會(huì)用到哪些場(chǎng)景去？將對(duì)哪些行業(yè)產(chǎn)生影響，保險(xiǎn)如何嵌入？現(xiàn)有的房屋綜合安全保險(xiǎn)“家財(cái)險(xiǎn)”會(huì)否迎來爆發(fā)？

“要為人民群眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。”、“研究建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)三項(xiàng)制度，為房屋提供全生命周期安全保障，讓人民群眾的居住生活更加舒適美好。”6月末，倪虹在三天內(nèi)兩次談及房屋安全問題，并提到房屋養(yǎng)老金制度。

這并不是一個(gè)新詞。2022年4月長(zhǎng)沙自建房坍塌事故后，住建部在次月部署開展全國(guó)自建房安全專項(xiàng)整治時(shí)就提出，要研究建立房屋養(yǎng)老金制度，更好地解決既有房屋維修資金來源問題；同月，國(guó)辦印發(fā)的《全國(guó)自建房安全專項(xiàng)整治工作方案》再次強(qiáng)調(diào)，要研究建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和質(zhì)量保險(xiǎn)等制度。今年全國(guó)兩會(huì)期間，多份代表委員的提案議案也就房屋養(yǎng)老金制度展開探討。

不難看出，房屋安全問題正受到越來越多的重視。一方面，這與房屋安全事件頻發(fā)不無關(guān)系，近一年就有長(zhǎng)沙自建房坍塌、銀川燒烤店爆炸、哈爾濱一戶砸墻全樓受損等高風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生，加強(qiáng)房屋管理的重要性不言而喻；另一方面，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示，當(dāng)前全國(guó)重點(diǎn)城市已邁入存量房時(shí)代，大量老舊小區(qū)面臨維護(hù)更新問題，墻體結(jié)構(gòu)安全隱患、屋面滲漏、外墻脫落、設(shè)施設(shè)備老化等房屋安全隱患問題日漸突出。

我國(guó)存量房規(guī)模有多大？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹的數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)有500億平方米住宅，其中大約300億平方米是在上世紀(jì)建設(shè)的。另一組市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，城市存量住宅中，15年以上樓齡占比超35%且20年以上樓齡占比超20%的城市共有12個(gè)，均為發(fā)展起步較早的重點(diǎn)一二線城市。其中，上海、濟(jì)南、北京這三個(gè)城市20年以上房齡的老舊小區(qū)占比分別達(dá)到61%、49%、47%。

對(duì)房屋安全問題的重視已體現(xiàn)在老舊小區(qū)改造上。繼2017年在15個(gè)城市開展老舊小區(qū)改造試點(diǎn)后，2019年，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造全面推進(jìn)?！篈智慧?！粨?jù)住建部發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019-2022年，全國(guó)實(shí)際新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)共16.74萬個(gè)，惠及居民近3000萬戶。改造內(nèi)容主要包括屋面防水、外墻粉刷、消防和燃?xì)夤芫W(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)，以及小區(qū)照明、綠化、垃圾分類等方面的完善，兼顧居民安全和舒適度需要。

“房屋基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)修繕、外墻滲水修補(bǔ)、消防及電梯設(shè)施更新等較大規(guī)模的維修工程，動(dòng)輒需要數(shù)百萬元甚至數(shù)千萬元維修費(fèi)用，老舊小區(qū)現(xiàn)有的維修資金難以滿足?！苯衲耆珖?guó)兩會(huì)期間，全國(guó)人大代表、南京地鐵集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)佘才高稱，南京有約三成的房屋未歸集維修資金，已歸集維修資金且當(dāng)前有結(jié)余的老舊小區(qū)中，有28%的小區(qū)余額低于10萬元，明顯存在資金缺口。

陳霄表示，鑒于存量房規(guī)模龐大，現(xiàn)有住宅專項(xiàng)維修基金遠(yuǎn)不能滿足需求，市場(chǎng)亟需建立完善的制度，為老舊小區(qū)提供“養(yǎng)老保障”。李宇嘉進(jìn)一步稱，房屋性能也關(guān)系到房地產(chǎn)存量信貸質(zhì)量的好壞，房屋維護(hù)得好，房?jī)r(jià)就可以得到支撐，存量房貸的不良率也會(huì)保持在較低的水平。

由此可見，房屋養(yǎng)老金制度是要補(bǔ)充公共維修基金缺口的，而這一制度的“錢從哪兒來，具體用到哪兒去”，也是業(yè)內(nèi)關(guān)注的首要問題。

『A智慧?！蛔⒁獾?，在2019年全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的通知中，住建部就提出，采取“居民出一點(diǎn)、社會(huì)支持一點(diǎn)、財(cái)政補(bǔ)助一點(diǎn)”等多渠道籌集改造資金。

此外，浙江寧波、安徽滁州等地已出臺(tái)房屋養(yǎng)老金管理辦法。以今年4月寧波出臺(tái)的新版“房屋養(yǎng)老金”管理辦法為例，其專業(yè)名稱是“物業(yè)專項(xiàng)維修資金”，由業(yè)主交存，未出售的物業(yè)由建設(shè)單位交存。

在李宇嘉看來，房屋養(yǎng)老金制度可以像個(gè)人養(yǎng)老金制度一樣，建立“三支柱”。第一支柱是公共維修基金，由全體業(yè)主歸集并所有；第二支柱類似企業(yè)年金，如一定比例土地出讓金、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)；第三支柱是商業(yè)性質(zhì)房屋養(yǎng)老金，包括房屋綜合安全保險(xiǎn)以及商業(yè)性房屋養(yǎng)老補(bǔ)充。

第二種資金來源在今年全國(guó)兩會(huì)期間也被談及。全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)在遞交的一份提案中建議，每年從當(dāng)年土地出讓收入（地價(jià)款）或凈收益（出讓收入減去出讓成本）中提取一定的比例，例如按照土地出讓收入5%以上或者土地出讓凈收益20%以上計(jì)提，作為房屋養(yǎng)老金。財(cái)政部此前公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入6.69萬億元，若以5%計(jì)提比例計(jì)算，涉及資金約3300億元。

“在6月末住建部與中國(guó)銀行交流時(shí)，提出探索建立房屋養(yǎng)老金制度，或也傳遞出未來可能由政銀合作方式，探索房屋養(yǎng)老金制度推進(jìn)實(shí)施?！标愊霾孪氲?。

歸集到資金后，還需明確房屋養(yǎng)老金的使用范疇。柴強(qiáng)建議，利用房屋養(yǎng)老金開展房屋定期體檢，為老房子“治病”，實(shí)現(xiàn)房屋的安全檢測(cè)、緊急情況排險(xiǎn)以及意外風(fēng)險(xiǎn)保障，形成房屋安全長(zhǎng)效機(jī)制。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)從具體場(chǎng)景展開稱，例如小區(qū)的燃?xì)獗?、房屋漏水、房屋承重墻問題、加裝電梯等，都涉及房屋管理內(nèi)容，進(jìn)而涉及到資金問題。

雖然房屋養(yǎng)老金制度這一頂層設(shè)計(jì)還未出臺(tái)，相關(guān)細(xì)則也待明確，不過目前存量住宅并非完全“老無所依，財(cái)無所保”， 作為財(cái)險(xiǎn)傳統(tǒng)“老三險(xiǎn)”之一的家財(cái)險(xiǎn)，就是一種房屋綜合安全保險(xiǎn)形式。

近年，家財(cái)險(xiǎn)業(yè)務(wù)隨著居民家庭財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障意識(shí)提升、保險(xiǎn)公司發(fā)力非車險(xiǎn)等因素呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，2022年同比增長(zhǎng)達(dá)67.2%，是保費(fèi)同比增速最高的險(xiǎn)種。人保財(cái)險(xiǎn)、平安財(cái)險(xiǎn)、眾安保險(xiǎn)、泰康在線、京東安聯(lián)等公司都推出過相關(guān)產(chǎn)品。

目前市面上家財(cái)險(xiǎn)的保障情形與前述建議中部分重合。例如人保財(cái)險(xiǎn)推出的家庭財(cái)產(chǎn)綜合保險(xiǎn)，承?；馂?zāi)、盜搶、水管漏水造成的室內(nèi)損失，還有地震保障；平安財(cái)險(xiǎn)家財(cái)險(xiǎn)的保障范圍覆蓋房屋主體、房屋裝修、室內(nèi)財(cái)產(chǎn)、室內(nèi)盜搶保障、水暖管爆裂損失等；泰康在線的高端家財(cái)險(xiǎn)除了承保雷擊、暴雨、洪水等12種自然災(zāi)害造成的房屋標(biāo)的損失，還可選擇投保地震責(zé)任，最高保障額度達(dá)7200萬元。

除了保險(xiǎn)公司外，一些地方政府也在積極嘗試?yán)蒙虡I(yè)保險(xiǎn)分散房屋經(jīng)濟(jì)損失。近年普惠型家財(cái)險(xiǎn)在成都、天津、重慶、寧波、云南等多地“開花”。保障范圍除上述災(zāi)害帶來的家庭財(cái)險(xiǎn)損失外，還增加了上門開鎖、馬桶疏通等增值服務(wù)，采取“保險(xiǎn)+服務(wù)”的思路。在運(yùn)營(yíng)方面也區(qū)別于傳統(tǒng)家財(cái)險(xiǎn)，一般由多家財(cái)險(xiǎn)公司共同承保風(fēng)險(xiǎn)，共同推廣銷售并提供理賠。

雖然家財(cái)險(xiǎn)近年勢(shì)頭很猛，但在我國(guó)還有很大發(fā)展空間。截至2022年底，我國(guó)發(fā)展了約40年的家財(cái)險(xiǎn)，在國(guó)內(nèi)保費(fèi)市場(chǎng)份額中占比尚不足1%，近十幾年的投保率也一直徘徊在10%以內(nèi)，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家70%以上的普及率。

據(jù)瑞士再保險(xiǎn)6月初發(fā)布的一份調(diào)研顯示，在對(duì)三個(gè)一線城市共1350名消費(fèi)者進(jìn)行的調(diào)研中，近四成消費(fèi)者并不知道可以通過保險(xiǎn)來解決房屋及設(shè)備質(zhì)量問題。從現(xiàn)有家財(cái)險(xiǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)看，部分產(chǎn)品的保障范圍尚不包括自建房，費(fèi)率制定也沒有明顯差異化，這些都有待進(jìn)一步完善。

房屋養(yǎng)老金制度城市試點(diǎn)或已在路上。今年5月，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司在南京調(diào)研探索開展房屋養(yǎng)老金制度試點(diǎn)相關(guān)工作并召開座談會(huì)。與會(huì)人員圍繞建立房屋養(yǎng)老金制度的必要性、可行性，及住宅專項(xiàng)維修資金管理使用過程中存在的問題進(jìn)行了交流。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房屋養(yǎng)老金制度的建立將創(chuàng)造許多新商業(yè)機(jī)會(huì)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、物業(yè)公司和建筑企業(yè)等都應(yīng)積極關(guān)注，以更好地開展相關(guān)業(yè)務(wù)。瑞士再保險(xiǎn)認(rèn)為，隨著中國(guó)住房市場(chǎng)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展期、居民對(duì)居住安全關(guān)注上升，以及各險(xiǎn)企對(duì)非車險(xiǎn)業(yè)務(wù)的挖掘，家財(cái)險(xiǎn)正在成為財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)的一大發(fā)展熱點(diǎn)，市場(chǎng)潛力巨大，未來發(fā)展方向?qū)⒅饕性诋a(chǎn)品升級(jí)、增值服務(wù)和渠道整合三大方面。一位財(cái)險(xiǎn)業(yè)資深人士也表示，家財(cái)險(xiǎn)應(yīng)注重個(gè)性化定制、注重全面保障范圍，以及簡(jiǎn)化的理賠流程和更高效的服務(wù)。

一周回顧