來源：中國經(jīng)營報　

本報記者 黃永旭 西安報道

(資料圖片)

日前，陜西省渭南市發(fā)布了《個人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款管理暫行辦法》，宣布正式重啟“商轉(zhuǎn)公”。至此，在陜西10個地市中，僅剩西安未開啟“商轉(zhuǎn)公”，而在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導留言板上關(guān)于西安重啟“商轉(zhuǎn)公”的呼聲也越來越高。

今年以來，全國已有多地對住房公積金貸款存貸比、公積金提取額度、商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)等內(nèi)容進行了調(diào)整，意在降低新市民、青年人或者多孩家庭購房壓力，一定程度上緩解了上述人群購房難、貸款難的問題。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，南京、合肥、徐州、亳州、揚州、烏魯木齊、連云港、蘭州、大連、紹興、濟南、威海、鄭州、新余等近50個城市先后優(yōu)化住房公積金政策。

《中國經(jīng)營報》記者了解到，在多地公積金政策調(diào)整中，重啟“商轉(zhuǎn)公”成為趨勢。3月下旬，連云港、沈陽都相繼發(fā)布了“商轉(zhuǎn)公”相關(guān)措施，明確了“商轉(zhuǎn)公”貸款對象和條件、貸款額度、期限、利率和貸款程序。

“優(yōu)化公積金政策是各城市支持住房消費、支持剛性和改善性住房需求的重要手段之一?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，適時優(yōu)化公積金政策，對“商轉(zhuǎn)公”貸款予以支持，有利于減少已購房家庭貸款利息支出，減輕還貸壓力，降低住房貸款成本。隨著各地因城施策的力度進一步加大，預(yù)計未來支持“商轉(zhuǎn)公”政策的城市將進一步擴圍。

“商轉(zhuǎn)公”大潮顯現(xiàn)

在因城施策、精準施策指導下，各地公積金政策相繼進行優(yōu)化調(diào)整，每城每策總能掀起一波熱點關(guān)注。

此前，陜西省咸陽市“商轉(zhuǎn)公”操作規(guī)程的出臺，不光讓咸陽市民欣喜，令人意外的是，位于咸陽隔壁的西安更是掀起市民熱議，而話題核心則是“西安何時施行‘商轉(zhuǎn)公’”，人民網(wǎng)地方領(lǐng)導留言板上，西安市民紛紛向西安市委領(lǐng)導留言，希望西安早日重啟“商轉(zhuǎn)公”。

彼時，針對市民踴躍留言，西安市住房公積金管理中心官網(wǎng)回應(yīng)稱，官方建議通過提取公積金來緩解商業(yè)貸款的還款壓力。顯然，僅從該答復(fù)來看，西安重啟“商轉(zhuǎn)公”條件尚不成熟。

咸陽之后，整個陜西省則只剩渭南市和西安市仍未重啟“商轉(zhuǎn)公”政策，不過這一狀態(tài)僅持續(xù)2個月，便以渭南市宣布實施“商轉(zhuǎn)公”而打破。

4月1日，渭南市住房公積金管理中心印發(fā)《渭南市個人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款管理暫行辦法》，明確了渭南市“商轉(zhuǎn)公”的適用范圍、申請條件、貸款額度以及申請材料等規(guī)定，并且明確以前有關(guān)商轉(zhuǎn)公貸款的規(guī)定同時廢止。

熟悉的一幕再次上演，渭南“商轉(zhuǎn)公”的“小水花”，再一次激起了西安重啟“商轉(zhuǎn)公”的“滔天巨浪”，西安市民對“商轉(zhuǎn)公”的迫切愿望又一次點燃了。人民網(wǎng)地方領(lǐng)導留言板上，又一次被重啟“商轉(zhuǎn)公”的留言貼霸屏。

記者從留言板看到，西安市住房公積金管理中心最新回復(fù)稱，根據(jù)目前西安市存量商貸規(guī)模和公積金資金流動性情況，為確保繳存職工正常提取及公積金貸款業(yè)務(wù)不受影響，“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)暫未恢復(fù)。

從陜西省內(nèi)部地市來看，這一波“商轉(zhuǎn)公”的大潮之后，西安成為了唯一尚未重啟“商轉(zhuǎn)公”的城市。放眼全國，已有福州、洛陽、威海、蘭州、沈陽等城市陸續(xù)推出“商轉(zhuǎn)公”政策，并優(yōu)化了“商轉(zhuǎn)公”的轉(zhuǎn)貸方式。

3月底，“沈陽市個人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款政策”新聞發(fā)布會召開，宣布《沈陽市個人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款實施細則》已經(jīng)出臺，并將于4月1日起實施。

沈陽住房公積金管理中心副主任王彥介紹，沈陽商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)辦理方式分為“順位抵押”和“先還后貸”兩種。同時，商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)實行受理網(wǎng)上預(yù)約制，預(yù)約成功后，公積金中心將通過微信公眾號推送“預(yù)約成功通知”，憑通知中的“預(yù)約號碼”，按約定時間，到約定網(wǎng)點辦理商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，“商轉(zhuǎn)公”實際上是近期房貸降息后的一種新的降低購房成本的措施，對于符合條件的購房者，要充分關(guān)注“商轉(zhuǎn)公”的貸款機會，積極申請辦理此類業(yè)務(wù)。

另外，“商轉(zhuǎn)公”可以減輕購房者前期資金周轉(zhuǎn)壓力，有助于住房需求的釋放。“后面將有更多城市加入‘商轉(zhuǎn)公’行列。對地方政府而言，要加快政策出臺，同時也要積極做宣傳和引導，讓購房者更好地理解政策，從而把此類政策用好。”嚴躍進說。

公積金可作首付

近期的公積金政策優(yōu)化調(diào)整中，進一步為購房者減負，提取公積金支付購房首付款的措施，被多個城市采納實施。

事實上，珠海、廈門、福州等城市，在2022年就曾出臺類似政策。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2022年以來，全國超200省市（縣）優(yōu)化住房公積金貸款政策，其中超20個地市允許住房公積金支付首付款。

陳文靜表示，公積金用于支付購房首付款，一方面有利于減輕購房者前期資金周轉(zhuǎn)壓力，另一方面可為購房者提供額外資金，減輕當前備受關(guān)注的房貸壓力，進一步釋放住房需求。

4月18日，銀川住房公積金管理中心官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于開展提取住房公積金支付購房首付款業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知（試行）》（以下簡稱《通知》），提到銀川住房公積金管理中心聯(lián)合銀川市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心開展提取住房公積金支付購房首付款業(yè)務(wù)，有效期自2023年4月18日至2024年4月18日。

《通知》明確提出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與各公積金業(yè)務(wù)承辦銀行要大力支持繳存職工使用住房公積金直接支付購買新建商品住房首付款，更好地滿足繳存職工合理住房需求。繳存職工購買銀川市新建商品住房，可在《商品房買賣合同》備案之前，憑《商品住房認購協(xié)議》及《承諾書》申請?zhí)崛”救思芭渑嫉淖》抗e金。

銀川當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，《通知》的出臺，改變了之前職工購房需要先自籌資金，完成《商品房買賣合同》備案后，再向公積金中心申請?zhí)崛∽》抗e金的流程，極大減輕了職工使用自有資金支付首付款的周轉(zhuǎn)壓力。

除了銀川，近日，安徽合肥、四川內(nèi)江等地也陸續(xù)出臺優(yōu)化政策，支持提取公積金用于支付購房首付款。

根據(jù)合肥市公積金管理中心公布的實施細則，繳存人購買合肥市（含四縣一市）新建商品住房的，可申請?zhí)崛”救思芭渑假~戶內(nèi)的住房公積金支付購房首付款。提取額度不超過購買新建商品住房合同約定的首付款金額。

而內(nèi)江市則發(fā)文明確，商業(yè)貸款購買自住住房的，在償還購房本息提取方式的基礎(chǔ)上，新增住房商業(yè)貸款首付提取方式，即繳存職工在支付首付款后憑相關(guān)資料申請?zhí)崛?，償還購房本息提取和首付提取兩者只能選擇其一。首付提取額應(yīng)不大于首付額且不超過其住房公積金賬戶余額的90%。

嚴躍進認為，此類政策有利于減輕購房者置業(yè)壓力，提振購房者置業(yè)信心，短期內(nèi)會在一定程度上激活房地產(chǎn)市場需求。不過，使用公積金作為首付，也可能會讓購房者加杠桿購房，需要注意防范杠桿過高的風險。

“一人購房全家?guī)汀?/p>

全國各地優(yōu)化調(diào)整公積金政策過程中，因城施策的落實，使得各地政策靈活多樣，百花齊放，“一人購房全家?guī)汀闭哂辛烁鼜V闊的實施土壤。

2022年6月，廣東省珠海市印發(fā)《發(fā)揮住房公積金作用支持服務(wù)“產(chǎn)業(yè)第一”工作方案》（以下簡稱《方案》）。其中提出，珠海市繳存公積金的職工，可提取賬戶余額的90%幫助其直系親屬（配偶、父母、子女）購房支付首付款，也可按還貸提取，逐月提取公積金用于幫助其直系親屬（配偶、父母、子女）償還購房貸款。

珠海《方案》，以公積金支持合理購房需求為基本，提出的“一人購房全家?guī)汀闭?，引發(fā)了很大的社會關(guān)注度。此后，四川資陽、深圳、海南省等地都各自出臺了類似政策，以激發(fā)房地產(chǎn)市場活力。

海南省住房公積金管理局發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整住房公積金使用政策的通知（征求意見稿）》中，對“一人購房全家?guī)汀睒I(yè)務(wù)做出解釋，是指在海南省連續(xù)足額繳存住房公積金6個月以上的購房人，在海南省內(nèi)購買家庭首套自住住房，可以使用其配偶及直系親屬的住房公積金支付購房首付款和對沖償還住房公積金貸款。

嚴躍進表示，出臺“一人購房全家?guī)汀闭叩牡胤秸谥鸩皆龆?，客觀上有助于盤活公積金資金。該政策不僅可以提高購房者首付能力，還能降低月供負擔，進而降低購房者的成本，有助于激活購房需求。